目前在我過集團性質的開發企業，近期開發的很多項目多半與商業運作有關，雖然我沒有從事過大型商業地產開發企業管理，但就國內目前大力推廣商業地產的諸多集團來說，主要是商業地產運做模式初步研究整理如下：

　　1、如何使商業地產開發風險下降

　　創建商業和地產開發相結合的“訂單地產”的全新模式。而訂單地產是商業公司在進行商業地產運作過程中采用的一種先進的經營模式，也是引以為豪的一項創新。其做法是與其跨國企業和國內知名企業建立了廣泛而深入的戰略合作關系。開發集團投資建設經營性質的商業廣場在項目確定前，都與合作伙伴共同進行市場調研，以不同的身份，從地產和商業經營兩個不同角度來進行科學、嚴密的分析和論證，在得出一致結論后，由開發集團進行地產開發，并與合作伙伴簽訂框架性協議。

　　只有這樣，開發的商業地產項目就可以大限度的滿足經營商的經營發展需求，又保證了開發商的銷售通道順暢。而且，在大規模城市新區的開發建設中，營建購物中心可以說是形成一種生產力，可以快速有效的帶動該地區發展成居住、辦公、購物、休閑、娛樂功能齊全的成熟地區，造成相關地域、物業開發的急劇升值和高額盈利。，集團商業管理有限公司先與不同業態的較強商業連鎖企業簽訂協議，由集團性開發企業購地開發，竣工后由商業企業負責經營。

　　開發集團的商業模式的特色使之達到強強聯合、強中納強。引進知名品牌主力店與其洽談，談判一定很艱難，要聘請優秀律師。

　　選擇戰略合作伙伴要有三個不同等級的標準：

　　(1)有強大的吸引力和凝聚力的世界500強企業;

　　(2)社會知名度高，親和力強的企業;

　　(3)國內相關行業的前幾名。此舉意在增強集團商業廣場的影響力和抗風險的能力。

　　集團現有從事住宅房地產和商業房地產開發的專業人員必須年輕化，平均年齡在35歲左右，全部具有大學本科以上學歷，碩士、博士達到占員工總數的50%以上，管理層全部具有碩士以上學歷。

　　2、進行結構調整方案

　　經營方式的調整分為兩個方面：一是加強整體營銷，對部分已經售出的商鋪進行大力包裝與宣傳;　　二是進行股份制改革與重組，使商業公司與戰略合作伙伴的關系將轉變為股東關系。

　　確立商業地產和住宅地產“兩條腿走路”的方向是重大戰略的調整，商業地產可以進行戰術的調整：只租不售，并且伴以業態的重新組合。調整為主力店、單店各占50%。如果主力店比例太重，那就只是在為銀行打工。

　　3、商業地產的目標的確立

　　要做商業地產就要有幾十年，甚至上百年的企業目標。而要做百年企業，就必須有穩定的收入來源。住宅地產的現金流很不穩定，受政策和市場的影響很大，所以確立了發展商業地產和“收租物業”的方向。但中小企業租住商業物業也不可靠，所以要傍“大企業”而且要有傍跨國企業的想法。

　　4、商業地產的資金缺口處理

　　當一個地產開發企業從決定邁出全國化大規模擴張步伐時,和其他正處于急劇擴張期的企業一樣，資金鏈也是一個被質疑的問題。該企業就無法回避資金的問題。很顯然，、開發建設的批購物廣場，之所以多采用出售商鋪的方式，正是出于實現快速資金回收的需要。如果“停售改租”，那么由于擴張所造成的資金壓力下在沒緩過一口氣來的時候，又面臨著更大的資金壓力，商鋪不賣，資金是會更緊張”，在這種背景下，開發商必須放慢了商業地產的擴張速度。在資金與速度的張力中，要采取的是暫時忍痛犧牲速度的做法。